Was ist die „Methode von Koch“ bei der Wertermittlung von Gehölzen?
Bäume und Sträucher stehen auf Grundstücken und sind somit wesentliche Bestandteile dieser Grundstücke. Deshalb sind sie nicht Gegenstand besonderer Rechte, sondern dem Boden gleich zu betrachten. Dies bedeutet aber nicht, das die Gehölzwerte mit im Bodenwert enthalten sind. Der Wert ist immer in Verbindung mit dem Grundstück zu ermitteln, auf dem das Gehölz steht. Im Prinzip wird bei der Gehölzwertermittlung die Wertveränderung des Grundstücks ermittelt. Dieser Umstand ist in den Paragraphen 93, 94 und 249 des BGB (Bürgerliche Gesetzbuch) geregelt. Den Wert von einer Baumart an sich gibt es nicht.
Die Methode von Koch ermöglicht eine Wertermittlung in diesem Sinne. Sie ist das Sachwertverfahren der Grundstückswertermittlung für Gehölze. Das Sachwertverfahren ist im BauGB (Baugesetzbuch) und der WertV (Wertermittlungsverordnung) geregelt.
Die Methode von Koch wird bei Schadenersatz und Enteignung angewandt, nicht jedoch beim Ausgleich. Bei Schadenersatz und Enteignung geht es um den Wert des „Genommenen“.
Die Gehölzwerte werden über verschiedene Schritte errechnet. Erst ist der Herstellungswert zu ermitteln. Dann werden alle Wertminderungen z.B. aufgrund des Alters oder von Schäden verrechnet. Der nun gefundene Sachwert wird mit Zu- oder Abschlägen dem Markt angepasst. Dabei werden auch die Kapitalverzinsungen mit berücksichtigt. Diese Methode ist im Zusammenhang mit dem Schadenersatz höchstrichterlich anerkannt.
Dennoch werden von Behörden oft die Gehölzwerte auch beim Schadenersatz und der Enteignung nach einer anderen Methode berechnet, den Ziergehölzhinweisen der Bundesfinanzverwaltung. Alle der Bundesfinanzverwaltung nachgeordneten Behörden sind gezwungen, ebenfalls die Ziergehölzhinweise anzuwenden. Dabei werden die Pflanzkosten eines Jungbaumes ermittelt. Dazu addiert wird der sinkende Nutzenausfall des zukünftig heranwachsenden Gehölzes. Die Nutzendifferenz wird als zukünftig sinkender Ertrag abgezinst.
Hierin liegen zwei der Mängel dieser Methodik. Es werden Nutzen und Ertrag betrachtet. Dies ist jedoch nicht Inhalt der Sachwertmethode, sondern der Ertragswertmethode, die hier methodisch nicht angewendet werden dürfte. Ferner wird ein Gehölz in der Zukunft betrachtet, da abgezinst wird. Es muß aber das Genommene, also das jetzt fertige Gehölz entschädigt werden.
Diese Methode hat noch weitere Mängel, welche hier nicht ausdiskutiert werden sollen. Für Rückfragen stehe ich Ihnen gern zur Verfügung.